L’investissement dans le monument historique vous permet d'intégrer à votre patrimoine un bien d'exception durable, valorisant votre actif refuge sur n’importe quelle affectation. De plus, cette forme d’investissement offre plusieurs avantages fiscaux tant au niveau d'impôt sur les bénéfices qu’au niveau de droits de succession et de donation. Pour ce faire, l’investisseur qui désire acquérir un monument historique peut passer par un scpi monuments historiques ou investir directement dans l'acquisition.
Quels critères un immeuble doit-il respecter pour être classés comme monument historique ?
Sur le plan fiscal, les immobiliers et les bâtiments enregistrés dans l’inventaire supplémentaire sont classés monuments historiques. Mais aussi les bâtiments ayant reçu le label de la « Fondation du Patrimoine », si celui-ci a été bien reçu par la Direction de l'Architecture et des Services du Patrimoine. À partir du 1er janvier 2015, les bâtiments disposés, en tout ou en partie, sans agrément obligatoire et affectés à des espaces culturels non marchands ouverts au public depuis au moins 15 ans sont classés monuments historiques. Jusqu'au début de l’année 2014, les immobiliers s’intègrent au patrimoine national par leurs particularités artistiques et historiques et étaient agréés à cette fin par le ministre chargé des Finances et de l'économie. Depuis cette date, ces édifices ne bénéficient plus du régime de dérogation des monuments historiques. Toutefois, les bâtiments approuvés avant le 31 décembre 2013 continuent de bénéficier du régime jusqu'à la fin de l'approbation. Les investisseurs en monuments historiques acquièrent généralement le bien par l’intermédiaire des scpi monuments historiques.
Bénéficier des réductions d’impôts grâce à l’investissement dans les sites historiques
Par l’acquisition d’un immeuble en pleine propriété, l’investisseur qui utilise la solution scpi monument historique profite des avantages fiscaux, que la propriété procure des bénéfices ou non. Cet investisseur est en mesure de déduire les charges foncières de ses revenus immobiliers ou de ses revenus bruts, surtout si le bien ne rapporte pas de revenus. Le déficit est imputable et n'est pas limité par la somme de revenu total. Si l'immobilier ne génère pas de revenus, toutes les dépenses foncières sont déductibles de la recette brute au cas où l’immeuble serait ouvert à la visite gratuitement. En revanche, si le bien n'accueille pas des visites, la moitié de ces frais sera déduite. Cependant, les travaux qui bénéficient des subventions et les contributions d'entretien payées à l'administration restent entièrement déductibles. Le reste est à la charge de l’acquéreur, c'est-à-dire après la déduction réalisée sur les subventions. Lorsque l'immeuble fournit des bénéfices imposables, toutes les charges foncières liées à la propriété peuvent faire l’objet de déduction des revenus fonciers et tout déficit peut être attribuable sans être limité aux revenus bruts.
Les diverses déductions liées à l’investissement dans les monuments historiques
Si vous utilisez partiellement le bien immobilier, les charges liées à la partie de l'immeuble occupée sont déductibles dans les mêmes situations que les biens non générateurs de revenus, donc totalement ou pour moitié déductible des revenus bruts. En outre, vous pouvez réduire le droit d'entrée total à un certain montant forfaitaire si le château englobe des jardins ou des parcs ouverts au public. Outre les charges classiquement déductibles de recettes foncières, les propriétaires peuvent faire la déduction des primes d’assurances en liaison avec le monument historique publiquement ouvert. Ces primes d’assurances peuvent également être déduites des meubles perpétuellement attachés à la demeure pour leur valeur réelle. Si le bâtiment est effectivement ouvert publiquement et génère des revenus, le montant réel est utilisé pour la publicité et la promotion. Les propriétaires inscrites sur l'inventaire supplémentaire des sites historiques et les mobiliers qui en font les ajouts historiques ou artistiques peuvent, sous certaines conditions, bénéficier du droit de cession à titre gratuit de la mutation.
Les bénéfices réels procurés par l’investissement en monument historique
Cette exonération peut par ailleurs s'appliquer aux parts des investisseurs qui ont recours à la scpi qui représente des monuments historiques. Celle-ci s'applique dans le cadre de mutation gratuite comme dans le cas de donation et aussi dans le cadre de succession. Seuls les biens couverts par l'accord sont exonérés. L'acquisition d'un immeuble d'exception comme le site historique est avant tout un investissement patrimonial, avec pour objectif premier une propriété pérenne, voire intergénérationnelle, et avec une dimension émotionnelle importante. Son coût total, y compris le montant des gros travaux, est évidemment toujours bien supérieur au prix moyen du marché dans son emplacement. Mais déduire tout ou partie du cout de ces travaux de vos revenus fonciers vous aide dans l’optimisation de votre investissement global. En fin de compte, un monument historique peut servir à la fois d'écrin pour votre patrimoine et d'achat de satisfaction, un amour de la pierre ancienne qui traverse les époques, grâce à une optimisation fiscale. En somme, en dépit de caractère de cette forme d’investissement immobilier, le monument historique est une meilleure alternative en matière de placement immobilier. Un investissement qui dure dans le temps.
